香港住宅防水工程指南：滲水源頭、正確次序同蓄水測試

香港住宅滲水投訴長年高踞消委會裝修投訴榜前列，原因好簡單：防水工程睇唔到、摸唔到，做得好唔好，往往要等一兩年後先顯現出嚟。呢篇文拆解防水工程嘅正確做法，等你委託裝修公司之前，識得問啱問題。

滲水嘅三大源頭

香港住宅滲水，追查落去通常離唔開呢三個源頭：

廁所及廚房地台防水層失效。 呢個係最常見嘅源頭。地台防水層老化、批盪裂開、或者當初根本冇做足夠層數，水就會沿地台縫隙滲落樓下天花。

露台或天台防水層破損。 露台長期日曬雨淋，防水層特別容易老化。天台則因為積水、排水口淤塞，令水長時間浸泡防水層。

外牆裂縫滲水。 外牆批盪或者結構出現裂縫，雨水沿裂縫滲入室內，通常喺回南天或者持續落雨後特別明顯。

防水工程正確施工次序

正確嘅防水工程，唔係「掃層漿就得」，而係有固定次序：

1. 清理見底 —— 打通去舊有批盪至見石屎底，唔可以喺舊防水層上面直接加工
2. 修補裂縫及批盪找平 —— 表面唔平整，防水漿料厚薄不均，會有弱點
3. 塗刷防水漿料 —— 一般至少兩層，每層之間要待乾透先塗下一層，牆身同地台交界位（陰角）要特別加強
4. 蓄水測試 —— 呢步係整個防水工程嘅關鍵，唔可以慳
5. 鋪磚或其他面層 —— 蓄水測試通過先可以進行

蓄水測試點做先算數

蓄水測試係驗證防水層有冇滲漏嘅唯一可靠方法，正確做法：

• 將排水口暫時封閉，於地台注水，水深最少 2 厘米
• 浸水時間最少 24 小時，部分師傅會建議 48 小時以確保準確
• 測試期間留意樓下天花及牆身有冇滲水痕跡
• 通過測試後先可以拆除封口，進行下一步工序

以上係業界常見做法。香港住宅裝修並無統一法定嘅蓄水測試時數標準，所以更加要喺合約寫明：浸水時數、水深、以及要唔要影相／錄影存證。冇寫明就等於任由判頭自己決定。

要留意： 有啲判頭為咗趕工，會將蓄水測試時間縮短到幾個鐘，甚至跳過唔做。呢個係滲水投訴最常見嘅成因之一。委託裝修公司前，應該喺合約上寫明蓄水測試時數，並要求提供測試相片或影片紀錄。

防水工程費用參考

> 關於以下金額： 全部為 2026 年第三季市場參考範圍，並非報價，亦不構成任何價格承諾。基準為一般香港住宅單位、原有防水層狀況正常、可日間正常施工。不含滲水源頭調查、結構裂縫修補、樓上單位維修，亦不含需要搭棚嘅外牆工程。 實際造價必須經現場檢查後個別評估。

| 範圍 | 參考範圍（非報價） |

|---|---|

| 廁所地台防水（連鋪磚） | HK$8,000–18,000 |

| 廚房地台防水 | HK$6,000–15,000 |

| 露台防水 | HK$5,000–12,000（視乎面積） |

| 天台防水 | 按呎計，一般 HK$80–150／呎 |

如原有地台已嚴重損毀、需要打通至石屎重做，或者大廈冇貨𨋢、要夜間開工，實際費用會高於上表。

若果只係做防水補救（例如局部滲水修補，唔涉及全面翻新），費用會相對較低，但長遠效果亦較難保證——因為滲水源頭未必準確找到。

已經滲水，可以點做

如果單位已經出現滲水，建議按以下步驟處理：

第一步：確認源頭。 唔好一見到滲水就即刻批盪油漆掩蓋，應該先搵有經驗嘅師傅檢查，確認滲水嘅實際源頭（自己單位定樓上），先做返修補方案。

第二步：如源頭喺樓上單位，要求對方配合維修。 香港法例下，滲水源頭單位嘅業主有責任進行維修。如對方唔配合，可以向食環署／屋宇署求助，或者透過大廈管理處介入。

第三步：源頭確認並修好後，先做自己單位嘅防水翻新。 如果源頭未解決就翻新自己單位，滲水好可能再次出現，之前嘅工程費會白花。

揀防水工程判頭嘅要點

• 要求對方展示過往防水工程嘅實際案例，特別係蓄水測試紀錄
• 合約上寫明防水漿料嘅品牌及層數
• 確認保養條款——市場上防水工程保養年期由一年起，各公司唔同，重點係要寫明保養範圍同滲水後嘅跟進方式（大山公司提供完工後一年工程保養）
• 註冊小型工程承建商身份，可於屋宇署網站核實

唔止防水，成個單位都想翻新？

如果你嘅單位樓齡較高，防水問題往往唔係單一存在——舊樓仲要留意水電喉管老化、承重牆判斷、大廈公契限制等。可以睇埋 香港舊樓裝修要注意什麼？5 個業主必知問題，或者已經決定全屋翻新，可以參考 舊樓全屋翻新完整指南，了解報價範圍同施工次序。

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*本文所列金額為 2026 年第三季市場參考範圍，並非報價，亦不構成價格承諾。實際造價須經現場檢查及個別評估後確定，一切以正式書面報價單為準。*